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                        • 奧園美谷退出地產業務:出售而非納入母公司 邏輯何在
                        • 2021年06月29日 來源:新京報

                        導讀:近日,奧園美谷連發20多份公告,拋出了出售地產業務的計劃。從被中國奧園收購,到更名奧園美谷,再到拋售地產業務,僅一年時間,奧園美谷便退出了地產業務。其中,京漢置業是奧園美谷的核心地產業務平臺,也是本次出售的焦點。

                        近日,奧園美谷連發20多份公告,拋出了出售地產業務的計劃。從被中國奧園收購,到更名奧園美谷,再到拋售地產業務,僅一年時間,奧園美谷便退出了地產業務。其中,京漢置業是奧園美谷的核心地產業務平臺,也是本次出售的焦點。

                        令業界關注的是,為何奧園美谷的地產業務不放入中國奧園的地產板塊,而是直接出售,這是基于什么考量?

                        京漢置業貢獻奧園美谷超八成營收

                        6月22日,奧園美谷科技股份有限公司(簡稱“奧園美谷”)發布公告稱,擬通過在北京產權交易所公開掛牌轉讓的方式,轉讓公司持有的京漢置業集團有限責任公司(簡稱“京漢置業”)100%股權、北京養嘉健康管理有限公司(簡稱“北京養嘉”)100%股權和蓬萊華錄京漢養老服務有限公司(簡稱“蓬萊養老”)35%股權,并由交易對方以現金方式購買。

                        公告顯示,由于上述標的公司2020年末資產總額、資產凈額及2020年度營業收入,占奧園美谷同期經審計的資產總額、資產凈額和營業收入的比例均達到50%以上,根據相關規定,此次交易構成重大資產重組。

                        奧園美谷方面表示,根據公司品牌定位和發展規劃,并結合實際情況收縮房地產業務,有利于優化資產結構,聚焦于以醫療美容為主業的業務布局,集中資源在其深耕發展;本次交易將回收的資金用于美麗健康產業的投入,進一步提升公司核心競爭力,增強經營和可持續發展能力。此外,本次交易有利于逐步解決與控股股東存在的同業競爭問題,有利于維護公司股東權益。

                        根據公告,京漢置業、北京養嘉、蓬萊養老三家標的公司(下稱“三家標的公司”)的估值達20.06億元,其中,京漢置業估值約為20億元,北京養嘉和蓬萊養老35%的股權對應估值分別為-360.09萬元和1038.89萬元。

                        值得一提的是,今年4月9日,京漢置業股東會通過了分紅的決議,向股東分紅10億元?;诖?,奧園美谷在公告中稱,公司參考評估結果并扣減分紅金額,擬以10.2億元作為本次交易標的在北京產權交易所公開掛牌轉讓的掛牌底價,最終交易價格將根據公開掛牌結果確定。

                        財務數據顯示,上述三家標的公司的資產總額約75.71億元,占上市公司(奧園美谷)資產總額的80.09%;其資產凈額合計約14.78億元,占上市公司資產凈額的86.22%。營收方面,京漢置業營業收入約15.92億元,占上市公司營業收入的80.11%,而另外兩家擬出售標的公司的表現則并不樂觀,其在2019年和2020年均未開展業務,當期營業收入均為零。

                        從整體負債方面來看,截至2018年、2019年和2020年末,奧園美谷負債總額分別約為93億元、75.49億元及68億元,其中流動負債占負債總額比重分別為79.30%、82.10%和 60.77%;非流動負債占負債總額比重分別為20.70%、17.90%和39.23%。

                        房地產業是奧園美谷營業收入的主要來源。2020年度,奧園美谷實現營業收入 19.87億元,較上年同期下降36.92%,對此,奧園美谷方面稱,主要因為受疫情影響,公司房地產板塊銷售收入較2019年下降,化纖板塊開工時間同比減少,導致訂單完成量較去年減少。

                        奧園美谷在公告中表示,此次交易完成后,除控股子公司聯合領航在南京持有倉儲地產經營空港物流倉儲業務外,上市公司不再經營其他房地產相關業務。

                        重點布局北京、雄安,去年盈利同比下降

                        值得一提的是,在此次出售的三個公司中,京漢置業是奧園美谷的核心地產業務平臺。2020年,京漢置業資產總額、資產凈額、營業收入分別為75.04億元、14.71億元、15.92億元。

                        新京報記者注意到,京漢置業旗下共有20個100%持股子公司,分別位于北京、雄安、香河、天津、廊坊、石家莊、保定等地,另外還有持股比例為80%、60%的幾家子公司,旗下開發項目主要包括以京漢·鉑寓、京漢·君庭為代表的住宅和各類產業綜合體。

                        截至2020年12月31日,京漢置業及其控股子公司正在開發建設的主要房地產項目共有9個,包括鳳凰中國西部文化城、京漢·攬江山、“吃遍中國”美食文化旅游小鎮、蜀國蜀都農創總部基地(一期)、龍濤駿景(建設第2、3期)、京漢·云海間·山境、京漢·云海間·聽海、京漢水天池健康小鎮、奎恩國際中心、南湖云湖間,項目業態包括住宅、公寓、別墅、洋房、商業等。

                        此外,房地產項目銷售方面,期內,京漢置業及其控股子公司主要房地產項目涉及銷售的共5個,包括京漢君庭住宅小區(廊坊)、京漢鉑寓(香河)、龍濤駿景(建設第2期)、鳳凰中國西部文化城、奎恩國際中心。

                        值得注意的是,土地儲備方面,截至2020年12月31日,京漢置業擁有位于雄安環北京區域占地面積7.40萬平方米的土地儲備;位于雄安環北京核心區域以外的土地儲備占地面積共57.39萬平方米;位于張家界(5.370,?0.00,?0.00%)的文旅、康養項目土地儲備占地面積 9.14萬平方米。

                        從各項盈利指標來看,2020年,京漢置業實現總營收15.92億元、營業利潤2.45億元、凈利潤1.27億元,分別較2019年下降約37.04%、23.13%、29.34%。同期,京漢置業的整體毛利為4.89億元,同比減少約25%;整體毛利率為30.12%,同比增長4.76個百分點,主要是由于主營業務毛利率增長所致。

                        出售地產業務可回籠資金、聚焦醫美

                        事實上,在中國奧園成為奧園美谷的控股股東后,后者的業務布局逐步進行調整。2020年10月26日,當時的京漢股份發布公告稱,擬將公司名稱變更為“奧園美谷科技股份有限公司”,未來將打造成健康美麗產業的上市平臺。2020年11月12日,京漢股份在廣州舉行奧園美谷品牌煥新暨戰略發布會,奧園美谷方面在會上表示,奧園美谷的戰略定位,是美麗健康產業的材料商、科技商,其戰略方向是從綠纖新材料出發,進軍美麗健康產業。

                        2020年11月12日,京漢股份在廣州舉行奧園美谷品牌煥新暨戰略發布會,宣布其戰略定位是美麗健康產業的材料商、科技商。資料圖片

                        對于地產板塊業務,彼時,奧園美谷方面稱,上市公司旗下的地產項目,將繼續保持高質量發展,“奧園美谷將充分利用控股股東地產業務賦能,高質、高效完成現有房產項目的開發與銷售,科學控制房地產業務拓展節奏,房產業務回收的資金,將作為奧園美谷投資綠色纖維和健康美麗產業的重要資金來源?!?/p>

                        因此,從確立美麗健康事業,到如今剝離主要房地產相關業務,前后不過8個月時間。對此,同策研究院分析師林丹妮表示,醫美行業正處于蓬勃發展時期,備受資本市場青睞,而房地產行業在趨嚴的政策導向下,盈利能力將大受影響,此時通過出售地產項目籌集資金,抓住市場機遇擴展醫美市場規模,是奧園美谷實現新的業務增長極和多元化發展的關鍵。

                        問題在于,奧園美谷的地產業務不放入中國奧園的地產板塊,而是直接出售,是基于什么目的和考量?對此,知名地產分析師嚴躍進分析稱,理論上奧園美谷地產板塊可以和奧園地產板塊進行整合,但當前房地產大環境存在一些壓力,通過直接出售回籠資金,可以支持奧園美谷既有產業的發展。此類操作更多的還是從奧園美谷自身出發,也是強化產業聚焦、減少經營成本的導向。

                        中國企業資本聯盟副理事長柏文喜稱,京漢股份的地產業務本身就與中國奧園構成競爭關系,因此奧園收購京漢股份之后勢必要重新整合京漢股份的地產業務,要么整合進奧園自身,要么須對外轉讓,“目前來看,奧園選擇了后者,將京漢股份的地產業務對外出售后轉型為醫美概念,這樣就可以在不消耗奧園自身現金資源的同時,也實現了對京漢股份的業務轉型?!?/p>

                        匯生國際資本總裁黃立沖指出,一般而言,如果將奧園美谷的地產業務放入中國奧園地產板塊,在減少上市公司壓力或回收資金上并沒有幫助,相當于整個奧園體系還要給其注資。目前奧園美谷選擇出售,能夠套現回籠資金,不排除后續會引入新的業務和投資者。

                        “估計是基于關聯交易的考量,如果將其地產板塊賣給母公司,定價方面是否合理,會存在一些麻煩,因為肯定是個關聯交易,可能會涉及跟京漢之前的相關約定。如果能夠按市場價格出讓,本身也不是壞事,因為比較簡單?!眱|翰智庫董事長陳嘯天稱。



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                        責任編輯:鄭伊丹
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