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                        • 拆解藍光發展表外融資:神秘資金方背后隱現多位房企大佬
                        • 2021年06月29日 來源:投資研報

                        導讀:近期,藍光發展大股東部分股權、重要子公司部分股權被凍結,以及信托兌付延期的消息,令公司股債雙殺。在此背景下,多家機構下調藍光發展評級,藍光發展可能存在的明股實債等表外融資,已成為市場最擔心的問題。

                        除了報表里看得見的負債,市場更擔心的是藍光發展的表外融資。

                        近期,藍光發展大股東部分股權、重要子公司部分股權被凍結,以及信托兌付延期的消息,令公司股債雙殺。在此背景下,多家機構下調藍光發展評級,藍光發展可能存在的明股實債等表外融資,已成為市場最擔心的問題。

                        除了房企常見的非標融資——信托戰略融資外,藍光發展還引入了不少私募基金公司。其中,藍光發展兩個拿地價高于5億元的項目,在2020年引入了同一個管理人旗下的7只基金。

                        清流工作室獨家發現,這家私募管理人來頭不小,其股東列表出現藍光發展實控人楊鏗的身影,更有祥生實業集團陳國祥、星河控股黃楚龍等房企大佬參股。

                        幾家房企通過這個私募平臺,實現了資金的相互騰挪。而該私募管理人與藍光發展聯系最為緊密,除參股藍光旗下項目外,其還宣稱,曾參與藍光發展旗下物業公司——藍光嘉寶服務的IPO項目。

                        參股基金背后閃現多位房企大佬

                        2020年4月,藍光發展的子公司南京三石和駿置業有限公司(下稱“和駿置業”),競得南京市NO.2020G08地塊,成交價5.8億元。拿下地塊后,和駿置業引入五位新股東,注冊資本從2000萬元迅速增加至7.82億元。

                        清流工作室發現,入股和駿置業的5位股東,是上海諳泰投資管理有限公司(下稱“諳泰投資”)設立的5只基金。而這家諳泰投資背后,出現多家房企的實控人,藍光發展的實控人楊鏗也出現在穿透后的股東列表中。

                        公開資料顯示,諳泰投資是一家2016年成立的私募股權、創業投資基金管理人,管理規模20-50億元。2019年9月,諳泰投資一次引入多位房企背景的股東。

                        這些股東并不是以房企集團名義參股,而是由實控人個人親自上陣。藍光發展實控人楊鏗,通過其控制的西藏錦瑞投資有限公司(下稱“錦瑞投資”)入股諳泰投資,持有其6.4%股權。錦瑞投資由楊鏗持有40%股權,藍光投資控股集團有限公司(下稱“藍光投資”)持有剩余60%,藍光投資則由楊鏗和妻子張煥秀全資持有。

                        同樣地,星河控股黃楚龍及祥生實業集團的陳國祥,均以個人名義層層持股,分別持有諳泰投資6.4%股權。

                        通過股權層面的利益綁定,幾家房企實控人以基金形式參與了藍光發展的項目。前述5個參股和駿置業的基金中,杭州桉石投資管理合伙企業(有限合伙)和杭州桉茂投資管理合伙企業(有限合伙)兩個基金,穿透后的出資方包括祥生實業集團陳國祥、藍光投資楊鏗和星河集團黃楚龍。另外,青島誠基置業有限公司和盛泰置業有限公司,也參與了上述兩只基金的出資。

                        杭州桉茂投資管理合伙企業(有限合伙)基金,還參與了藍光發展在四川的項目。

                        公開資料顯示,藍光發展去年3月斥資7.13億元拍下四川天府新區一塊3.35公頃的地,并由成都俊逸置業有限公司(下稱“俊逸置業”)注冊項目公司??∫葜脴I也在項目公司拿地后引入了諳泰投資的三只基金,其中一只入股的基金正是杭州桉茂投資管理合伙企業(有限合伙)。

                        接受基金入股后,俊逸置業的注冊資本從2000萬增加至7.52億元。藍光發展還將俊逸置業的部分股權質押給這些基金,合計質押金額為4.51億元。

                        此外,諳泰投資旗下基金上海楓恒企業管理合伙企業(有限合伙),還入股了藍光發展原子公司無錫澎垚房地產有限公司。目前,藍光發展所持該子公司51%股權,已被萬科A(24.080,?0.00,?0.00%)(000002)接手。

                        入股房地產項目并不是諳泰投資和藍光發展唯一的交易形式。諳泰投資的官網宣稱,公司參與了藍光嘉寶物業IPO項目,具體形式是“獲配股份,成為藍光嘉寶物業的錨定投資人”。藍光嘉寶是藍光發展控股的物業子公司,于2019年10月18日在香港聯交所上市,股票簡稱藍光嘉寶服務。近期,藍光發展將藍光嘉寶服務控制權作價48.5億元轉讓給碧桂園服務。

                        顯然,自楊鏗2019年參股諳泰投資后,諳泰投資頻頻向藍光發展“輸血”。而作為一個合伙成立的資金平臺,諳泰投資的輸血對象并不止藍光發展一家。

                        諳泰投資旗下的多只基金,還參股了祥生集團旗下三家公司。同時,上市房企宋都股份(2.600,?-0.03,?-1.14%)(600077),也通過諳泰投資參股了祥生集團的兩家公司。

                        此外,諳泰投資還設立基金入股了紅星美凱龍(11.940,?0.99,?9.04%)旗下兩家公司,及世茂集團旗下的一家公司。除房企項目外,諳泰投資的基金還參與了上海汽車旗下的車享家項目。

                        非標融資高企

                        清流工作室發現,除了參股項目公司,多家私募基金也向藍光發展提供借款,單筆金額可達兩、三億元。不過,私募提供的借款只是藍光發展非標融資的冰山一角,公司更多的非標融資,仍然來自信托。

                        據藍光發展2021年票據募集公告,截至2021年3月,藍光發展非傳統融資余額達226億元,其中大部分是向信托機構的借款。

                        這只是明面上的借款,還有更多信托機構以參股合作的形式為藍光發展提供資金。

                        2020年,藍光發展少數股東權益為278.64億元,但最終獲得的少數股東損益僅3.74億元。同時,公司2020年度收購子公司少數股東股權支付款項45.46億元,同比增長 355.51%,藍光發展因此被質疑明股實債比例較高。

                        據清流工作室梳理,僅2020年,就有多家信托機構參股藍光發展旗下重要項目。

                        藍光發展旗下子公司溫州新藍置業有限公司(下稱“新藍置業”),于2020年竟得海曙區一地塊,總價20.65億元。隨后,中融信托以戰略融資入股,持有新藍置業49%股權。今年6月,藍光發展和中融信托雙雙退股,萬科A旗下的寧波景佑房地產信息咨詢有限公司接手了新藍置業。

                        藍光發展子公司昆明城銘房地產開發有限公司(下稱“昆明城銘”)競得昆明市五華區地塊,成交價13.52億元。拿地后,昆明城銘引入中鐵信托;子公司天津藍光津軒房地產開發有限公司(下稱“藍光津軒”),也在2020年引入中鐵信托,后者持有前者49%股權。藍光津軒旗下項目公司于2020年竟得天津河北區一地塊,總價5.5億元。

                        中航信托也參與了藍光發展的重要項目。2020年中,藍光發展子公司臺州藍光置業有限公司(下稱“臺州藍光”)竟得瑞安市一地塊,總價4.06億元。拿地后,臺州藍光引入新股東新錦天騰(平潭)股權投資合伙企業(有限合伙),該企業背后正是中航信托。

                        此外,為了籌集流動資金,藍光發展還將多筆應收帳款質押融資,質權人是信托機構及資產管理公司。目前累計質押價值約62億元,其中約50億元于今年到期。

                        2021年,藍光發展進入償債高峰期,資金鏈有些捉襟見肘。

                        媒體報道,藍光發展今年曾與興業信托就一筆延期支付的集合信托產品進行談判。據清流工作室梳理,藍光發展旗下公司成都金堂藍光和駿置業有限公司,向興業信托借款兩筆共計2.47億元,已于4月到期;新鄉市唐普錦鴻房地產開發有限公司?,向興業信托借款三筆共計2.3億元,均于今年5月到期。

                        其他危機也接踵而至。近期,藍光發展最重要的子公司四川藍光和駿實業有限公司股權被平安不動產有限公司凍結,且被提前解除合同。上市公司控股股東藍光投資及其一致行動人楊鏗,因股票質押違約被中航信托凍結部分持股股權。

                        為緩解資金壓力,藍光發展賣掉旗下藥企后,又將物業板塊轉手給碧桂園服務。面對高企的表內、表外債務,藍光發展還將如何自救?



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                        責任編輯:鄭伊丹
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